വരുമാന-തൊഴില്-കുടുംബ സാഹചര്യങ്ങള്ക്ക് അതീതമായി ശരാശരി മലയാളി നെയ്യുന്ന മഹാസ്വപ്നങ്ങളില് പ്രധാനമായ ഒന്നാണ് ഇപ്പോള് ഉള്ളതിലും വളരെ വലിയ ഒരു സ്വപനസൗധം സ്വന്തമാക്കുക എന്നത്. വീട് ഒരു അത്യാവശ്യമാണോ അതോ ആഡംബരമാണോ എന്ന ചോദ്യം പൊതു
വില് കേരളീയര് സ്വയം ചോദിക്കാറില്ല. കാരണം, റോട്ടി, കപ്പടാ ഔര് മകാന് എന്ന അര്ദ്ധവാക്യം, അടിസ്ഥാനപരമായി രാഷ്ട്രീയജീവികള് ആയ നമുക്ക് ജാഥയിലും പ്രസംഗത്തിലും ‘ഹിന്ദി പ്രാഗല്ഭ്യം’ പ്രകടിപ്പിക്കാനൊരു മുദ്രാവാക്യം എന്നതിലപ്പുറം അര്ത്ഥമാനങ്ങള് അധികമൊന്നും പകര്ന്ന് നല്കിയിരുന്നില്ല. വീട് എന്നത് തലചായ്ക്കാനൊരു കൂര എന്ന സങ്കല്പം ആയിരുന്ന ഒരു കാലം ഉണ്ടായിരുന്നു.
Advertisement
മലയായില് നിന്നും സിംഗപ്പൂര് നിന്നും വന്ന സ്വര്ണ്ണവും ഭൂപരിഷ്കരണ നിയമവും സര്ക്കാര് ശമ്പളം നല്കുന്ന സ്വകാര്യസ്കൂള്-കോളേജുകളും ഗള്ഫ് പണവും യൂജിസി സ്കെയിലും ബെംഗളൂരുവിലെ ഐടി വിപ്ലവവും ആഗോളവല്ക്കരണം-ഉദാരവല്ക്കരണം-സ്വകാര്യവല്ക്കരണം എന്നീ ത്രിഫലകള് ചേര്ന്ന് ബാങ്കിങ് മേഖലയില് വരുത്തിയ പ്രതിവിപ്ലവവും എല്ലാം ചേര്ന്ന് ആ സങ്കല്്പത്തെ പ്രൗഢിയുടെ പ്രതീകം എന്ന നിലയിലേയ്ക്ക് മാറ്റിയെഴുതി.
നാട്ടിന്പുറത്ത് വീടുള്ളവരും നഗരത്തില് ഒരു ഫ്ളാറ്റ് – കൂടുതല് വരുമാനമുള്ളവര് വില്ല – വാങ്ങിച്ചുകൂട്ടുന്നു. കേരളത്തിലെ നഗരങ്ങളിലെ ഫ്ളാറ്റ് സമുച്ചയങ്ങള് നോക്കിയാല് പകുതിയില് അധികം ആള്താമസം ഇല്ലാതെ ഒഴിഞ്ഞുകിടക്കുകയാണെന്ന് കാണാം. വര്ഷത്തിലൊരിക്കലോ മറ്റോ അവധിക്ക് വരുമ്പോള് നാട്ടില് കുടുംബാംഗങ്ങളുടെ കൂടെ സമയം ചെലവഴിക്കാതെ ഒറ്റക്കൊരു വൃക്ഷശിഖരത്തില് കൂട് വച്ച് താമസിക്കാനുള്ളതാണത്. ആര്ക്കും വാടകയ്ക്ക് കൊടുക്കകയുമില്ല. മൃതനിക്ഷേപം അഥവാ ഡെഡ് ഇന്വെസ്റ്റ്മെന്റ് എന്നെല്ലാം നമ്മള് പറയുന്നത് ഇതുപോലുള്ള സംഭവങ്ങള്ക്കാണ്.
ചതുരശ്ര അടിയ്ക്ക് 4500-5000 രൂപ വരും അര്ദ്ധനഗരങ്ങളിലെ പോലും സാധാരണ രീതിയിലുള്ള ഒരു ഫ്ളാറ്റിന്. അതായത്, 1000 ചതുരശ്ര അടി വരുന്ന ഒരു ചെറിയ ഫ്ളാറ്റിന് – മൂന്ന് ദസ് ബാര (12ഃ10) കിടപ്പുമുറികളും ഹാളും അടുക്കളയും അടങ്ങിയത് – രജിസ്ട്രേഷന് ചിലവ് അടക്കം അന്പതിലധികം ലക്ഷം രൂപ വില. പിന്നെ, ഫര്ണിഷിങ്ങിന് ഒരു പത്ത് പന്ത്രണ്ട് ലക്ഷം വേറെ. വില്ലയ്ക്ക് വളരെയധികം കൂടുതല് വരും. കാരണം, മുകളിലേയ്ക്ക് കെട്ടിപ്പൊക്കിപ്പോകുന്ന ഫ്ളാറ്റ്സമുച്ചയത്തില് ഓരോ ഫ്ളാറ്റിനും വേണ്ടിവരുന്ന ഭൂമിയുടെ അംശവീതം വളരെ കുറച്ച് മാത്രമേ വരൂ. എന്നാല് വില്ലയ്ക്ക് മുഴുവന് ഭൂമിയും വേണം.
സ്വന്തമായുള്ള, അല്ലെങ്കില് വാങ്ങിയ പ്ലോട്ടില് വീട് വയ്ക്കുവാന് സാധാരണ രീതിയിലുള്ള നിര്മ്മാണത്തിന് സ്ക്വയര് ഫീറ്റിന് 2000-2500 രൂപ മതിയാവുമെങ്കിലും നമ്മുടെ സ്വാഭാവിക പ്രകൃതി അനുസരിച്ച് വീടിന്റെ വിസ്തീര്ണ്ണം കൂടും. ശരാശരി 2000 ചതുരശ്ര അടി ഇല്ലാത്ത വീടുനിര്മ്മാണം കാണാറില്ല. അഞ്ച് സെന്റ് സ്ഥലത്തിന് ഗ്രാമപ്രദേശങ്ങളില് പോലും പത്ത് പതിനഞ്ച് ലക്ഷം രൂപയാകും. കൂടാതെ മുറ്റം ഉറപ്പാക്കല്, മുറ്റ മതില്, പൂന്തോട്ടം, ചുറ്റുമതില്, ഗേറ്റ്, അങ്ങനെയങ്ങനെ പോകും ചെലവുകള്. എല്ലാം കൂടി നോക്കുമ്പോള് നഗരത്തില് ഫ്ളാറ്റ് വാങ്ങിക്കുന്നതിനേക്കാള് ചെലവേറും ഗ്രാമത്തില് വീട് വയ്ക്കാന്.
ഇത്തരമൊരു വീടിന് ഗ്രാമപ്രദേശങ്ങളില് ഒരു 10000 രൂപയാണ് പരമാവധി വാടക കിട്ടുക. അര്ദ്ധനഗരങ്ങളില് ഇതിന് 15000 രൂപ വലിയ വാടകയായി. ചില വാടകക്കാര് കേടുവരുത്തുന്നത് ശരിയാക്കുവാന് തന്നെ നല്ലൊരു തുക ചെലവാകും. കൂടാതെ കരാര് അനുസരിച്ച് അല്ലെങ്കില് പുതിയയാള്ക്ക് വാടകയ്ക്ക് കൊടുക്കുമ്പോള് ഉള്ള പെയിന്റിംഗ് ചെലവ് വേറെയും. വാടക തരുന്നത് മുടങ്ങിയാല് പിരിച്ചെടുക്കാന് മാര്ഗ്ഗമൊന്നുമില്ല. വീട് ഒഴിഞ്ഞുതരായ്ക വന്നാല് വരുന്ന നഷ്ടം വേറെയും.
ഇനി മറ്റൊരു കണക്ക് നോക്കാം. ഇതേ അറുപത് ലക്ഷം രൂപയ്ക്ക് നടപ്പ് ബാങ്ക് പലിശ പ്രതിവര്ഷം അഞ്ചര ശതമാനം എന്നുവച്ചാല് ഒരു മാസത്തെ വരുമാനം 27,500 രൂപയാണ്. എന്ന് പറഞ്ഞാല്, വീട് വാങ്ങിച്ചാല് / വച്ചതിനാല് നമ്മുടെ പ്രതിമാസ നഷ്ടം ഏകദേശം പന്ത്രണ്ടായിരം രൂപയില് കൂടുതല് ആണ്! അത്, തുക ബാങ്കില് നിക്ഷേപിക്കുകയാണെങ്കില്. വായ്പയെടുത്ത് വീട് വയ്ക്കുകയാണെങ്കില് (അറുപത് ലക്ഷത്തില് പത്ത് ലക്ഷം മാര്ജിന് കഴിച്ച് അന്പത് ലക്ഷം വായ്പ എന്ന് സങ്കല്പിച്ചാല്) ഒരു മാസത്തെ ഇഎംഐ 32,600 രൂപ. അതേ വീട് വാടകയ്ക്ക് എടുക്കുകയാണെങ്കില് അര്ദ്ധ-നഗരത്തില് അങ്ങേയറ്റം പോയാല് 15000 രൂപയേ വാടകവരൂ! ബാക്കിയുള്ള 17500 രൂപ ബാങ്കുകളിലെ റിക്കറിങ് ഡെപ്പോസിറ്റ് പദ്ധതിയില് നിക്ഷേപിച്ചാല് പത്ത് വര്ഷം കൊണ്ട് 28 ലക്ഷം രൂപയാവും!
ഈ സിദ്ധാന്തത്തിന് എതിരെ വരുന്നത് മൂന്ന് വാദഗതികളാണ്. ഒന്ന്, വീട് പോലുള്ള സ്ഥാവരവസ്തുക്കളിലെ നിക്ഷേപം സ്ഥായിയായ വളര്ച്ച നേടും. രണ്ട്, വീട്ടുവാടക കൂടിക്കൊണ്ടിരിക്കും, മൂന്ന്, പലിശനിരക്ക് കുറഞ്ഞുകൊണ്ടേയിരിക്കുന്ന കാലമാണിത്. മൂന്നും ശരിയാണ്. വീട്ടുവാടക പ്രതിവര്ഷം ശരാശരി അഞ്ച് ശതമാനം വച്ച് കൂട്ടുന്നുണ്ട് എന്നാണ് ഒരു ഏകദേശക്കണക്ക്. എന്നാല് നിക്ഷേപവളര്ച്ച അഞ്ചരശതമാനം നിരക്കില് കൂട്ടുപലിശ കൂടിയാവുമ്പോള് അതിനേക്കാള് കൂടുതല് വരും.
റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് വില ചില കാലങ്ങളില് പെട്ടെന്നുള്ള കയറ്റത്തിന് വിധേയമായിട്ടുണ്ടെങ്കിലും കഴിഞ്ഞ നാല് വര്ഷമായി അങ്ങനെയൊരു കാര്യമായ വളര്ച്ച കാണുന്നില്ല പലയിടത്തും. ഏതെങ്കിലും പ്രദേശത്ത് പുതിയ പദ്ധതികളുടെ പ്രഖ്യാപനങ്ങളോ മറ്റോ നടക്കുമ്പോള് അവിടെ ഭൂമി / വീട് / വാടക ഉയരുന്നുണ്ടെന്നത് വിസ്മരിക്കുന്നില്ല. എന്നാല് അത് മുന്കൂട്ടിക്കണ്ട് അവിടെത്തന്നെ പോയി ഇന്വെസ്റ്റ് ചെയ്യുവാന് കഴിഞ്ഞാല് ശരി. അതും എല്ലാ പദ്ധതികള്ക്കും ആ ഗുണം ലഭിക്കില്ല. ഉദാഹരണത്തിന്, ഒരിടത്ത് ഒരു ഐടി പാര്ക്ക് വരുന്നതായി പ്രഖ്യാപനം വന്നാല് അവിടെ വിലയും വാടകയും കൂടും. കാരണം, പലയിടങ്ങളില് നിന്ന്
നിരവധി ഐടി ജോലിക്കാര് അവിടെ വന്ന് താമസിക്കും; വീടിന്റെ ആവശ്യം വര്ദ്ധിക്കും.
എന്നാല് അതേ സ്ഥലത്ത് ഒരു ഷോപ്പിംഗ് മാള് വന്നാല് ആ സ്ഥലത്ത് ജനസഞ്ചാരം കൂടും; പക്ഷേ, വീടിന് ആവശ്യം കൂട്ടില്ല. കാരണം, ഷോപ്പിംഗ് മാളില് വരുന്നവര് അവിടെ സ്ഥിരതാമസത്തിന് വരുന്നവര് അല്ലല്ലോ. ഇനി, അതേ സ്ഥലത്ത് ഒരു രാസവളഫാക്ടറിയാണ് പ്രഖ്യാപിക്കപ്പെടുന്നതെങ്കില് ആവശ്യവും വിലയും കുറയും. ദുര്ഗന്ധവും അപകടസാദ്ധ്യതകളും സഹിക്കുവാന് എത്രപേര് ഇഷ്ടപ്പെടും? ഒരു സ്ഥലത്ത് തുടര്ച്ചയായി കുറ്റകൃത്യങ്ങള് നടന്നാല് പോലും ആ സ്ഥലത്ത് വീടിന് – വാങ്ങുവാനും വാടകയ്ക്കും – ആവശ്യക്കാര് തുലോം കുറയും.
മാസശമ്പളക്കാര്ക്ക് ഒരു നിര്ബന്ധിത സമ്പാദ്യം എന്ന നിലയില് സ്ഥാവരവസ്തുക്കളിലെ നിക്ഷേപം ഗുണം ചെയ്യും. കാരണം മറ്റ് വിധത്തിലുള്ള നിക്ഷേപങ്ങള് പണമാക്കി മാറ്റുവാനുള്ള അവയുടെ എളുപ്പം മൂലം പലപ്പോഴും ദീര്ഘകാലത്തേക്ക് കയ്യില് നില്ക്കില്ല. എന്ത് ആവശ്യം – അത്യാവശ്യമല്ലെങ്കില് പോലും – വന്നാലും ഒരു കണ്ണ് പെട്ടെന്ന് ആ നിക്ഷേപത്തിലേയ്ക്ക് പോകും. എന്നാല് റിയല് എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപം വിറ്റ് പണമാക്കുവാന് അത്ര എളുപ്പമോ ഉടന് നടക്കുന്നതോ അല്ലാത്തതിനാല് അവ രക്ഷപ്പെടുന്നു. ഭാവിയിലെ ഉപയോഗത്തിന് അത് ഉപകരിക്കും.
എന്നാല് ബിസിനസ്സ്കാരന് വ്യത്യസ്തമായ ഒരു കാഴ്ചപ്പാട് വേണം. മുന്പ് പറഞ്ഞ അറുപത് ലക്ഷം വീടിന് പകരം ബിസിനസ്സില് ആണ് മുടക്കുന്നതെങ്കില് റിട്ടേണ് ഓണ് ഇന്വെസ്റ്റ്മെന്റ് വളരെ വലുതാവും. പിന്നെ ബിസിനസ്സ് ആവശ്യത്തിന് എടുക്കുന്ന വായ്പകളിലെ പലിശച്ചെലവ് അത്രയും കുറയ്ക്കാനാവുന്നു. ബിസിനസ്സിലെ നിക്ഷേപം സ്ഥായിയായ വരുമാനം തരുന്നതാണ്. അധികം ദീര്ഘമല്ലാത്ത കാലം കൊണ്ട് നിക്ഷേപം പൂര്ണ്ണമായും തിരികെ കിട്ടുന്നു. എന്നാല് വരുമാനം തുടരുകയും ചെയ്യുന്നു. അതാണ് സംരംഭങ്ങളില് മുതല്മുടക്കുമ്പോള് ഉണ്ടാവുന്ന മെച്ചം.
നമുക്കിതിന്റെ സാമ്പത്തിക ഗണിതശാസ്ത്രം നോക്കാം. ഒരു ബിസിനസിലെ പ്രവര്ത്തന ലാഭം അതിന്റെ വിറ്റുവരവിന്റെ പത്തുശതമാനം എന്നും നികുതി കഴിച്ചുള്ള ലാഭം അഞ്ച് ശതമാനം എന്നും കരുതുക. ഉല്പാദന മേഖലയില് ഒരു പ്രവര്ത്തന ചക്രം – പണം ഇറക്കിയത് മുതല് പണം തിരികെയെത്തുന്നത് വരെയുള്ള സമയം – ശരാശരി മൂന്ന് മാസമാണ്. അതായത്, ഇറക്കിയ മുതല് വര്ഷത്തില് നാല് തവണ കറങ്ങി വരുന്നു. അപ്പോള് അറുപത് ലക്ഷം രൂപ മുതല് മുടക്കിയാല്, പ്രവര്ത്തന ലാഭമടക്കം ഒരു വര്ഷം 2.64 കോടി രൂപയുടെ വിറ്റുവരവ്. അതിന് പ്രതീക്ഷിക്കുന്ന അറ്റലാഭം രൂ.2.64 ഃ 5% = 13.20 ലക്ഷം രൂപ. വാര്ഷിക വരുമാനത്തോത് രൂ.13.20 ലക്ഷം / രൂ.60 ലക്ഷം = 22%. ഏകദേശം നാലര വര്ഷത്തെ (രൂ.13.20 ലക്ഷംഃ 4.55 വര്ഷം = രൂ.60 ലക്ഷം) സമയം കൊï് മുടക്കുമുതല് തിരികെ കിട്ടുന്നു. ബിസിനസ്സും വരുമാനവും തുടരുകയും ചെയ്യുന്നു.
എല്ലാ ബിസിനസ്സും എല്ലാക്കാലവും ലാഭം മാത്രം നല്കുന്നതല്ല. നഷ്ടവും വരാം. അവ തമ്മിലുള്ള അനുപാതം അങ്ങേയറ്റം ഫിഫ്റ്റി ഫിഫ്റ്റി വരെ പോകാം. ഏറ്റവും ഭാഗ്യംകെട്ട സാഹചര്യത്തില് അന്പത് ശതമാനം പരാജയം. റിസ്ക് ഫാക്ടര് 50% എന്ന ഏറ്റവും മോശപ്പെട്ട അവസ്ഥ സങ്കല്പിച്ചാല് (രൂ.13.20 ലക്ഷം ഃ 50%=രൂ 6.60 ലക്ഷം) ഒന്പത് വര്ഷം കൊണ്ട് ഇറക്കുമുതല് ഇരട്ടിയാവും. വാര്ഷിക ലാഭത്തോത് 11%. ഈ നിരക്കില് മറ്റൊരു നിക്ഷേപത്തില് നിന്നും വരുമാനം പ്രതീക്ഷിക്കേണ്ടതില്ല. അതുകൊണ്ട് കയ്യിലുള്ള പണം കൊണ്ടോ വായ്പയെടുത്തോ വീട് വാങ്ങിക്കുന്നതിനേക്കാള് സാമ്പത്തികമായി നല്ലത് വാടകയ്ക്ക് താമസിച്ച് ആ
നിര്ദിഷ്ട ധനം ഉല്പാദനമേഖലയില് മുതല് മുടക്കുന്നതാണ്.
(പ്രമുഖബാങ്കിലെ മുതിര്ന്ന ഉദ്യോഗസ്ഥനാണ് ലേഖകന്. അഭിപ്രായങ്ങള് വ്യക്തിപരം)
